小區(qū)內(nèi)丟車的案件時(shí)有發(fā)生，據(jù)統(tǒng)計(jì)，46.7%的判決中物業(yè)公司承擔(dān)了賠償責(zé)任。丟車賠償動(dòng)輒數(shù)萬，是物業(yè)公司較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)避的方法：一是提升管理水平，避免丟車;二是完善法務(wù)操作，避免敗訴，如何規(guī)避小區(qū)停車場丟車風(fēng)險(xiǎn)，下面就幾年來全國大量的丟車案例和判決結(jié)果，總結(jié)出四類典型的法院判決，并站在物業(yè)公司的立場提出法律層面的操作建議。

　　一、保管還是場地使用要明確

　　小區(qū)丟車訴訟中經(jīng)常出現(xiàn)爭議的是，雙方到底成立了保管關(guān)系還是場地使用關(guān)系。相對應(yīng)有兩類判決：

　　第一類判決
　　天津市某區(qū)一審法院判詞：“被告(本文被告均指物業(yè)公司)停車場管理制度明確要求車輛進(jìn)停車場關(guān)閉報(bào)警器，管理人員應(yīng)對車輛出入登記，看管好車輛，因此，停車場就應(yīng)對場內(nèi)的車輛負(fù)有保管義務(wù)。事發(fā)當(dāng)晚，管理人員對進(jìn)入停車場的原告(本文原告均指車主)車輛進(jìn)行了登記，足以表明停車場作為保管人接受了該車，并由其實(shí)際控制，但被告在保管過程中，未完全履行保管義務(wù)，造成原告車輛損失，應(yīng)予以賠償”。

　　第二類判決
　　上海中院判詞：“根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，原告繳納的露天停車泊位費(fèi)，僅能證明被告對小區(qū)公共場地車位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)，雙方之間并不形成車輛保管合同，且原告也未能提供確鑿證據(jù)證明被告在履行物業(yè)管理合同過程中存在重大過錯(cuò)，因此，原告訴請不予支持。”

　　相當(dāng)多的判決與以上判決有相似的推理和結(jié)果，法院認(rèn)定存在保管關(guān)系的，基本都會(huì)予以賠償，認(rèn)定存在車位租用關(guān)系的，基本都不予以賠償。

　　問題的關(guān)鍵是，法官依據(jù)什么來判定存在保管關(guān)系或車位租用關(guān)系?依雙方提供證據(jù)或判例。

　　因此，物業(yè)公司規(guī)避賠償風(fēng)險(xiǎn)的第一件事，就是在糾紛發(fā)生前的各個(gè)環(huán)節(jié)確定雙方形成的是車位使用關(guān)系，而不是保管關(guān)系，并形成相關(guān)證據(jù)保留下來，以備將來訴訟時(shí)可以呈現(xiàn)在法庭上。可考慮的做法包括：

　　1、在物業(yè)公司的規(guī)章制度等內(nèi)部文件上，避免使用帶有結(jié)果意義的“看管”、“保管”等字樣，應(yīng)使用純粹描述行為的“巡視”、“檢查”等。雖然公司內(nèi)部文件的措辭不能影響雙方的實(shí)際法律關(guān)系，但法官在事實(shí)關(guān)系真?zhèn)尾幻鲿r(shí)，也會(huì)據(jù)此作為判決依據(jù)之一;

　　2、在《物業(yè)服務(wù)合同》中明確約定為車位租用關(guān)系，或?qū)囄皇褂藐P(guān)系和車輛保管關(guān)系區(qū)別收費(fèi)，由業(yè)主自主選擇，選擇車輛保管的，要付較高費(fèi)用。不同風(fēng)險(xiǎn)區(qū)別收費(fèi)，體現(xiàn)了公平原則，業(yè)主自選，體現(xiàn)了自愿原則，這樣的約定，法律效力很高，易于得到法官的認(rèn)可;

　　3、在交給車主的停車卡或出入卡上標(biāo)示：“本出入卡只作收費(fèi)記錄使用，本停車場僅提供場地，不負(fù)責(zé)保管”。大量的丟車糾紛訴訟中，車主提交的關(guān)鍵證據(jù)就是物業(yè)公司發(fā)給的停車卡或出入卡，小小一卡，關(guān)系重大，不可不察。卡片不僅是平時(shí)用的，也是法庭上用的，不僅是給車主看的，也是給法官看的。

　　4、盡量避免在公司營業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)許可證或其他文件上使用帶有“保存保管”含義的字眼。

　　二、履行義務(wù)不留瑕疵

　　也有一些案例中法院判決物業(yè)公司賠償?shù)闹饕碛蔀槲飿I(yè)公司的服務(wù)存在過錯(cuò)，而沒有深究究竟是保管關(guān)系還是車位使用關(guān)系。也對應(yīng)兩類判決：

　　第一類判決

　　北京某法院判詞：“物業(yè)公司的門衛(wèi)未對進(jìn)出小區(qū)的所有外來人員進(jìn)行必要的盤查，也未按合同約定進(jìn)行登記，客觀上造成盜竊行為發(fā)生的可能，其不作為行為應(yīng)對原告財(cái)產(chǎn)受損承擔(dān)一定責(zé)任，原告對自己的財(cái)產(chǎn)保管存在疏忽，使小偷輕易盜走，亦應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。”

　　第二類判決

　　車主某日發(fā)現(xiàn)車輛丟失。詢問當(dāng)班保安，保安稱前一天晚上，車被開出大廈，他向司機(jī)要出入證時(shí)，司機(jī)說出去接人，五分鐘即回，保安便沒有多問將車放出。業(yè)主遂起訴，稱車輛出入證注明：“汽車駛出大廈須交回此證方可放行”，但保安違規(guī)放行，存在過失。

　　深圳某法院判詞，“原告幾年來駕車出入小區(qū)均按規(guī)定領(lǐng)取和交回出入證，案發(fā)時(shí)原告的車輛被他人駛出大廈時(shí)，被告的保安人員未按規(guī)定收回出入證便將車放行，造成該車被盜，被告對此應(yīng)負(fù)車輛失竊的賠償責(zé)任。”

　　以上判例跟前面的區(qū)別在于法院判決的主要依據(jù)并不是雙方是否存在保管關(guān)系，而是物業(yè)公司在丟車事件中存在過錯(cuò)。

　　因此，物業(yè)公司規(guī)避賠償風(fēng)險(xiǎn)要做的第二件事情是完善相關(guān)設(shè)備設(shè)施和操作步驟，避免落下履行義務(wù)存在過錯(cuò)的瑕疵。

　　具體來說，要注意以下方面：

　　1、物業(yè)公司不能完全做到的服務(wù)，最好不要迫于簽約的壓力寫進(jìn)合同里去，否則將留下長久的隱患。

　　2、物業(yè)公司已經(jīng)做到的服務(wù)，一定要留下記錄。在法院審理當(dāng)中，沒有證據(jù)證明的事就是完全沒有發(fā)生的事，這叫法律事實(shí)。因此，保留記錄和履行義務(wù)是同樣重要的事。

　　3、了解當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)或規(guī)章對物業(yè)企業(yè)有無強(qiáng)制性的義務(wù)規(guī)定。這些規(guī)定也是物業(yè)公司必須履行的，否則將視為物業(yè)公司履行義務(wù)存在過錯(cuò)，進(jìn)而承擔(dān)賠償責(zé)任。如《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》要求物業(yè)公司對小區(qū)車輛進(jìn)門發(fā)放停車憑證、出門查驗(yàn)停車憑證后放行，24小時(shí)晝夜巡邏值班，專用存車場所專人看管。這些即使雙方未約定也是需要執(zhí)行的。

　　三、小心謹(jǐn)慎應(yīng)對訴訟

　　法官在判決時(shí)的片面判斷是一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，很值得強(qiáng)調(diào)，尤其對一些沒有訴訟經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員。要了解不合理背后的合理性，不確定背后的確定性，否則官司會(huì)輸?shù)媚涿睿±锖俊Ｒ韵陆Y(jié)合兩個(gè)案例說明此問題：

　　案例一、某法院判詞：“原告雖然每晚將小客車停放在小區(qū)內(nèi)，并向被告支付了停車費(fèi)，但該車的鑰匙并未交與被告，該車何時(shí)停放、何時(shí)開走皆由原告自行決定，被告對該車出入并不進(jìn)行實(shí)際的控制，因此，雙方之間的保管合同關(guān)系未成立。因此，被告不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

　　案例二、廣州某區(qū)法院調(diào)取了公安機(jī)關(guān)對丟車時(shí)當(dāng)值保安的詢問筆錄，保安稱必須要對外來停放的車輛進(jìn)行登記發(fā)卡，走的時(shí)候收回卡，但事發(fā)當(dāng)日卡機(jī)壞了，并沒有對丟失車輛進(jìn)行登記。

　　法院判詞：“詢問筆錄足以證明物業(yè)公司沒有履行登記和憑證放行的義務(wù)，對原告車輛的丟失存在重大過失，即使是無償保管，也應(yīng)承擔(dān)賠償原告經(jīng)濟(jì)損失的責(zé)任。”

　　以上兩個(gè)案例，單看其中一個(gè)似乎沒什么問題，一比較就有大問題，一個(gè)收了費(fèi)，三不管，反而不出錯(cuò)，不賠償;一個(gè)免費(fèi)服務(wù)，卻因卡機(jī)故障沒有登記，被認(rèn)定存在過錯(cuò)，即使無償也不能免責(zé)。

　　因此，為規(guī)避丟車賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司還要在日常的法務(wù)操作中和訴訟提交證據(jù)材料時(shí)謹(jǐn)慎行事，注意細(xì)節(jié)，注意表面的形式上的問題，避免出現(xiàn)雖然無足輕重卻很顯眼的過錯(cuò)。具體如何操作，只能“運(yùn)用之妙，存乎一心”啦。